Valoraciones y Tasaciones Inmobiliarias

La valoración inmobiliaria busca determinar el valor de mercado de inmueble, que es el precio al que podría venderse en la fecha en la que se realiza la tasación. Este proceso está regulado por la Orden ECO 805/2003.

En esta orden del Ministerio de Economía, se definen las finalidades para las que se realiza la tasación, así como quién puede hacerlas. Existen varios métodos que se aplican para realizar la tasación inmobiliaria, que se elegirá de acuerdo al propósito de la misma.

Además de los bienes inmuebles, también pueden ser tasados los derechos reales (usufructo, uso y habitación, servidumbres, concesiones administrativas, entre otros); las cargas y gravámenes susceptibles de recaer sobre estos (embargos, arrendamientos que fijan renta y plazo, hipotecas, renta vitalicia, etc.); así como partidas de construcciones, coste de reparaciones, perjuicios, entre otros.

La tasación hipotecaria es el proceso mediante el cual se establece el valor de un inmueble que será garantía en un préstamo hipotecario.

Este informe es un requisito obligatorio que exigen los prestamistas ante la solicitud de una hipoteca y lo realizan las sociedades de tasación homologadas. La tasación hipotecaria es válida por 6 meses desde que se emite el informe.

1. El tasador recibe el encargo, lo que implica obtener todos los documentos precisos para elaborar el trabajo. Esto incluye la titularidad, registro e información catastral, así como planos y contratos de arrendamiento si fuera el caso, entre otros. En este punto se fija también una fecha para la visita.
2. A continuación, se realiza la inspección del inmueble para iniciar la toma de datos. El tasador toma en cuenta una serie de factores como el estado de conservación, ubicación, las características del inmueble, superficie, etc. También realizará un croquis y revisará el entorno.
3. Además de inspeccionar el inmueble, estudiará el mercado de la zona donde se encuentra para conocer las tendencias y la evolución del mismo. De igual forma, se hacen las comprobaciones urbanísticas correspondientes para demostrar que cumple con las normas.
4. Después de recoger todos los datos necesarios, el perito procede a calcular el valor del inmueble, siguiendo el método correspondiente, según lo establece la Orden ECO 805/2003. Por último, elabora el informe de tasación del inmueble.
5. En caso de que se trate de una tasación hipotecaria se envía para el control, contraste, comprobación y validación. El proceso cierra con la certificación por parte de la sociedad de tasación.

En la Orden ECO 805/2003 se establecen los siguientes métodos técnicos de valoración:

1. El método del coste. Se aplica a edificios y elementos de estos que estén en proyecto, construcción, rehabilitación o terminados. Y se utiliza para calcular el valor de reemplazamiento bruto o neto.
2. El método de comparación. Se utiliza para determinar dos valores técnicos. Por un lado el valor por comparación que permite conocer el valor de mercado de un bien, y por otro, el valor por comparación ajustado para determinar el valor hipotecario.
3. Método de actualización de rentas. Se aplica para valorar toda clase inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales que señala la norma, salvo las opciones de compra.
4. El método residual. El valor residual se calcula mediante el proceso dinámico cuando se trata de terrenos urbanos o urbanizables, edificios en proyecto, construcción o rehabilitación. O mediante un cálculo estático cuando se trata de solares edificados, solares e inmuebles en rehabilitación.

El procedimiento se elige de acuerdo a la finalidad de la tasación. Existen dos casos donde deberá seguirse un procedimiento determinado:

Las valoraciones catastrales deben seguir lo dispuesto en las Normas Técnicas de Valoración Catastral.

Las valoraciones de garantía están reguladas por las Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para determinadas entidades financieras.

La estructura del informe de tasación que establece la Orden ECO es la siguiente:

• Información del solicitante de la tasación y finalidad de la misma.
• Identificación registral y localización del inmueble.
• Comprobaciones y documentación.
• Características de la localidad y el entorno urbano en el que se encuentra el inmueble.
• Descripción y superficie del terreno.
• Descripción y superficie de la edificación (materialidad, estructura, terminaciones, instalaciones, etc.).
• Situación urbanística.
• Régimen de protección, tenencia y ocupación.
• Análisis de mercado.
• Datos y cálculo de los valores técnicos.
• Valores de tasación.
• Condicionantes y advertencias.
• Fecha de emisión del informe, caducidad y firmas del tasador.
• Documentación anexa al informe que incluye planos, croquis y fotografías para demostrar las condiciones del inmueble.