Proyectos de Reforma

El proyectista es quien redacta el proyecto, puede ser un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. También hay casos donde los aparejadores pueden hacer este tipo de proyectos.

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) indica que se deben presentar proyectos de reformas en: “Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren la configuración arquitectónica”. Estas pueden ser totales o parciales, siempre que varíen la composición del exterior (fachada), volumen (aumentar la superficie), distribución de la vivienda, acabados, o de la estructura del edificio.

También se requiere proyecto para aquellas obras de intervención total de edificaciones que se catalogan como histórico-artísticas, de carácter ambiental, que estén reguladas por una norma legal o documento urbanístico. Del mismo modo, las obras de carácter parcial que afectan elementos o partes de objeto de protección.

La normativa que regula los proyectos de reforma en España es la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), en esta se definen quiénes son y cuál es la función de todas las partes involucradas.

Por otro lado, debemos mencionar que el proyecto de reforma y rehabilitación se divide en:

1. Estudios de viabilidad o previos: es la primera fase, en esta se incluyen los datos, se analiza y se estudia la viabilidad de la obra, se justifica esta y se exponen sus características. Se incluye el impacto ambiental, el posible costo y valoración.
2. Anteproyecto: esta parte tiene los planos del proyecto, además de los cálculos básicos del presupuesto.
3. Proyecto básico o informativo: tiene los cálculos más exactos que el anteproyecto, una descripción de los trabajos que se harán, del diseño y las soluciones. Al tener este se pueden solicitar las licencias y permisos, pero la obra se inicia en la siguiente fase pues este se puede modificar.
4. Proyecto de ejecución o de construcción: esta es la última fase del proyecto de obra nueva, es el complemento y desarrollo del proyecto informativo, se explican a detalle los planos y se incluyen anexos técnicos. También se detallan los materiales, instalaciones y más. El presupuesto detallado va en esta fase también, y se debe incluir la firma del experto que lo hizo y el visado profesional.
5. Dirección de obra y ejecución: el director analiza el proyecto de construcción. Así se asegura de cumplir con este. Y se comienza a hacer la reforma.
6. Liquidación y recepción de la obra: se calcula el costo final, pues ya se ejecutó el trabajo. Y se realiza la documentación.

El contenido de un proyecto de reforma o rehabilitación debe contener los siguientes elementos:

• Memoria: conformado por la memoria descriptiva, la constructiva y la justificativa. En la primera se incluyen datos como el proyectista, información de la obra de reforma, datos de la edificación, descripción, entre otros detalles. Mientras que en la constructiva se habla de las características del suelo, bases, cimientos, seguridad y más. En la justificativa se explica la norma que se aplicará.
• Ubicación exacta de la construcción.
• Que deben ser de la situación, emplazamiento, urbanización, plantas generales, cubiertas, alzados y secciones, estructura, instalaciones, definición constructiva y memorias gráficas. Es decir, todos los planos requeridos para hacer la obra de reforma.
• Pliego de condiciones: que incluye las cláusulas administrativas y las condiciones técnicas particulares, entre ellas prescripciones sobre materiales, sobre la ejecución por unidades de obra y verificaciones en el edificio terminado.
• Mediciones: se incluyen partidas con descripciones técnicas.
• Presupuesto detallado de la obra. Con detalle de los precios unitarios y descompuestos.
• Se puede anexar más documentación de ser necesaria.