Proyectos de Obra Nueva

Un proyecto de obra nueva lo puede hacer un arquitecto, también hay proyectos que puede hacerlos un ingeniero, y hay casos donde los técnicos aparejadores pueden hacerlos.

Toda obra de arquitectura de nueva planta requiere de un proyecto de obra nueva. Las excepciones del caso son reformas interiores de la vivienda, aunque si afectan la fachada o estructura sí están obligados a presentar un proyecto.

También es necesario un proyecto de obra cuando se reforma un local que tiene licencia de actividad. Porque esta fue otorgada bajo ciertas circunstancias y se debe confirmar que no cambie la licencia y se cumpla la norma.

Se exceptúan las construcciones sencillas, que no sean residenciales o públicas y de una sola planta.

En España el proyecto de obra se utiliza para dar la solución técnica a una construcción. En este se detalla todo lo que se va a hacer, se organiza un plan de acción, las personas que trabajarán, los materiales que usarán y los métodos.

Como en todo proyecto, se plantean objetivos, puntos a cumplir, plazos y presupuesto.

Las fases de un proyecto de obras en España se pueden dividir así:

1. Estudios de viabilidad o previos: son la primera fase del proyecto, incluye los datos, análisis y estudios con la finalidad y justificación de la obra, sus características. Así como previsiones, valoración, impacto ambiental, aproximación del coste.
2. Anteproyecto: en esta se incluyen los planos, datos y cálculos básicos del presupuesto de ejecución. Se exponen las necesidades a satisfacer.
3. Proyecto informativo o básico: en esta fase se hacen estudios más profundos que en el anteproyecto, se describe mejor la obra, el diseño y soluciones técnicas. Se presentan los planos y presupuestos detallados. Con este se pueden pedir las licencias y demás documentos, aunque no sirve para iniciar la construcción, pues este se puede modificar antes de tener el definitivo.
4. Proyecto de ejecución o de construcción: esta es la última fase del proyecto de obra nueva, es el complemento y desarrollo del proyecto informativo, se explican a detalle los planos, se incluyen anexos técnicos. También se detallan los materiales, instalaciones y más. El presupuesto detallado va en esta fase también, y se debe incluir la firma del que experto que lo hizo y el visado profesional.
5. Dirección de obra y ejecución: en este se encarga de la interpretación de la parte estética, económica y técnica del proyecto. Se cumple con lo que se estableció en estos, se hace la licitación o concurso si es obra pública.

Lo primero es contactar a un experto que haga el proyecto.

1. El proyectista, que generalmente es un arquitecto, aunque también puede ser un ingeniero, realizará las primeras dos fases del proyecto; es decir, el estudio de viabilidad y el anteproyecto. Para hacerlo se basa en lo que le plantea el cliente.
2. Si la persona que encarga el proyecto está de acuerdo se pasa a la siguiente fase, que es el proyecto informativo o básico. Después se pasa al proyecto de ejecución o construcción de obra de nueva planta.
3. Este proyecto final debe tener el visado del colegio profesional. Presentarse al Ayuntamiento y otras Administraciones para así obtener las licencias y autorizaciones para iniciar las obras.
4. Elección del constructor.
5. Al tener la licencia se pueden iniciar las obras. Algunas necesitan un Director de Ejecución, que puede ser un aparejador o ingeniero, este es obligatorio en edificaciones administrativas, sanitarias, religiosas, residenciales, docentes y culturales. Mientras tanto, se requiere que el director sea un arquitecto cuando son obras de tipo aeronáutico, minero, de energía, agropecuario, telecomunicaciones, de transporte, entre otras.
6. Luego, se puede iniciar la ejecución de la obra. El director se encarga de verificar que se lleve a cabo el proyecto según lo planteado, dará instrucciones y, al finalizarla, la liquidará y recibirá.
7. Una vez que se termina la obra se debe legalizar, esto se consigue al obtener la cédula de habitabilidad, el registro de las escrituras. También la solicitud de alta de los servicios públicos.

Según la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público los proyectos de obras deben tener:

• Memoria: en esta se debe describir el objeto de las obras, antecedentes y situación previa de estas. Así como las necesidades que se requiere satisfacer y la justificación de la solución.
• Los planos de conjunto y de detalle para definir la obra. Y los que delimitan los terrenos.
• Pliego de prescripciones técnicas particulares. En esta se describen las obras y se regula la ejecución y cómo se hará. Las obligaciones del contratista y cómo se llevará a cabo.
• Presupuesto integrado o no por varios parciales. Se detallan los precios unitarios y los descompuestos.
• Programa de desarrollo de los trabajos o plan de obra indicativo, con previsión del tiempo y costo.
• Referencias.
• Estudio de seguridad y salud.
• Demás documentación.

La norma indica que en proyectos menores a 350 mil euros se pueden simplificar algunos de los puntos anteriores.