Inspecciones Técnicas de Edificios
¿QUÉ ES LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS – ITE?
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un procedimiento que se realiza para evaluar las condiciones se seguridad, salubridad, ornato y accesibilidad de un edificio.
Todo lo que necesitas saber sobre la Inspección Técnica de Edificios
La Inspección Técnica de Edificios mejor conocidas por sus siglas ITE es un proceso de evaluación al que deben someterse los edificios con más de 50 años de antigüedad de forma obligatoria y cada cierto tiempo. Dependiendo de la comunidad autónoma el tiempo de antigüedad varía.
Este tipo de inspección se realizad con el objetivo principal de determinar el estado de algunos elementos que podrían afectar la seguridad tanto del inmueble como de sus usuarios. Así como para evitar que la edificación sufra daños estructurales graves.
También se asegura de que cumpla con las condiciones accesibilidad, salubridad, ornato y decoro de un edificio.
Las ITE son realizadas por técnicos competentes como arquitectos, técnicos en arquitecturas o profesiones afines como los de Arquitectos Zone. Los que además detectar cualquier elemento irregular, deben determinar las obras y trabajos de conservación y reforma que se requieran para mantener la edificación en el estado que establece las leyes y normas de la comunidad autónoma.
En España las Inspecciones Técnicas de Edificación están reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas normativas municipales y de cada comunidad autónoma que establecen las condiciones para realizar las inspecciones y los elementos que deben ser revisados.
La ITE se considera como un tipo de mantenimiento preventivo que debe aplicarse a edificaciones que se ubiquen en municipios con más de 25.000 habitantes y con una antigüedad de 50 años. Estas condiciones pueden variar en función de la comunidad autónoma.
Según lo establecido en la ley española si el plazo para la presentación del acta de inspección técnica se vence la institución competente debe ordenar su realización. Y tiene que darle un plazo extra al propietario del edificio. También debe advertirle sobre las sanciones y consecuencias de no cumplir con el plazo establecido.
Contar con un informe técnico de la edificación te permitirá conocer el estado real de este. De no hacerlo estarás poniendo en riesgo la seguridad de la estructura y de las personas que habitan o transitan por ella diariamente.
Incluso según las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento la no realización de la inspección o la obtención de un dictamen desfavorable puede generar otras consecuencias como la denegación de la hipoteca, la paralización del proceso de venta del inmueble. Incluso el cierre de este hasta cumplir con lo exigido en el Real Decreto.
Ya que la Inspección Técnica de Edificios es obligatoria para edificaciones antiguas es importante que los propietarios sepan cómo conseguirla cuando sea el momento adecuado.
El primer paso es ponerte en contacto con un técnico competente. Recuerda que debe ser arquitecto, arquitecto técnico o de una profesión similar y estar capacitado para realizar la evaluación. Este debe realizar una visita de ITE al inmueble para analizar los elementos correspondientes y realizar la recolección de datos para posteriormente redactar el informe correspondiente.
El tiempo de evaluación visual varía dependiendo de las características del edificio, de la cantidad de deficiencias y su nivel de gravedad.
Una vez culminada la visita, el técnico elabora el informe o acta ITE en donde plasma los resultados de la inspección y la calificación que obtuvo el edificio según su estado general. Este debe ser firmado por las partes involucradas.
Luego si lo desea puede validar el documento con un visado. Este solo es realizado por el colegio profesional del técnico responsable.
Entre los factores básicos en los que se concentra la inspección técnica están las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación del edificio. Para determinar su estado se deben revisar diferentes elementos y aspectos. Estos varían dependiendo de las normativas establecida en la Comunidad Autónoma correspondiente.
Entre los elementos más importantes que se revisan de las edificaciones podemos mencionar:
- Cimentación y estructura del inmueble. Esto es para determinar si no existen daños que afecten la estabilidad o resistencia de la misma.
- Fachadas exteriores e interiores, medianeras, falsos techos y otros elementos similares que puedan ser un riesgo para la seguridad de las personas si se encuentra en mal estado.
- Estanqueidad y cubiertas. Así como el buen funcionamiento de instalaciones de fontanería y saneamiento y de los servicios básicos como la electricidad y el gas.
- Ornato o decoro buscando que esta no afecte la imagen urbana característica de la zona.
En algunas ciudades como en Madrid en la inspección técnica también se incluye la revisión de aspectos como la accesibilidad. También las escaleras, barandillas, señalizaciones y otros elementos.
Si luego de la Inspección Técnica del Edificio el resultado del informe arroja que este se encuentra en buenas condiciones o sin deficiencias se traduce como una inspección favorable.
En este caso no es necesario que los propietarios de la edificación realicen ningún tipo de obra. Sino que deben dirigirse al ayuntamiento y presentar el acta de inspección acompañada con un plano de situación. Este último debe contemplar los límites del terreno, la edificación y las áreas inspeccionadas de forma gráfica.
En ocasiones también es necesario adjuntar un informe técnico que complementa la información del proceso de evaluación
El personal administrativo del ayuntamiento se encargará de revisar la documentación y si cumple con los requisitos esta será archivada hasta la próxima inspección que debería ser en 10 años. Mediante este proceso logras que edificio sea inscrito en el Registro de edificios y construcciones.
En caso de que el informe de inspección determine que existen deficiencias leves, graves o muy graves se percibe como un resultado desfavorable.
El acta o informe debe ser presentado en la administración del ayuntamiento. Es importante que en este se vea reflejada las descripciones y localizaciones de las deficiencias, así como las posibles causas, las medidas de seguridad que debe tomar y recomendación de las obras para solucionar dichos problemas.
Luego los propietarios deben solicitar la licencia municipal correspondiente para realizar las obras que corregirán las deficiencias. Tienen que hacerlo antes de que expire el plazo establecido por el ayuntamiento.
Es importante que las medidas de seguridad se tomen mientras se empiezan a realizar las obras.
La ejecución de las obras que solventarán la situación desfavorable también debe realizarse dentro de un plazo establecido.
Una vez que la obra se haya culminado y esta no haya requerido de un proyecto técnico o de construcción el técnico firma un certificado en donde indique que las deficiencias han sido solventadas. En algunos casos también puede emitirse un informe nuevo, pero ahora con resultados favorables.
Si para realizar la obra se necesita un proyecto de construcción es necesario que los propietarios presenten en el ayuntamiento el certificado de culminación de obra. Este debe estar firmado por un técnico competente y tener el visado correspondiente. Luego se le otorgara un certificado técnico en donde se especifique que los trabajos realizados subsanaron las deficiencias y que ahora la inspección técnica es favorable.
Preguntas frecuentes sobre la Inspección Técnica de Edificios
Todos los edificios con una antigüedad mayor a los 50 años o que cumplan con los requisitos establecidos por el municipio en donde se encuentre debe pasar por una ITE.
Las edificaciones pueden pertenecer a personas físicas o jurídicas y cumplir funciones como viviendas, oficinas, fábricas y otras.
Los organismos encargados del parque inmobiliario y las inspecciones técnicas de edificios como las gerencias de urbanismos son los encargados de dar la información correspondiente a la ejecución de dicha evaluación. Ya que la antigüedad y otras condiciones necesarias para realizar la inspección obligatoria dependen de cada comunidad autónoma.
Los organismos competentes deben hacer público un listado oficial de inmuebles que deben realizar la inspección técnica ese año. También uno de los períodos previstos para su realización y el resultado de las que ya han sido realizadas.
Los ayuntamientos son los organismos encargados de controlar y gestionar las Inspecciones Técnicas de Edificios ya que son los que manejan la información de todo el parque inmobiliario.
En caso de que los propietarios de un edificio no presenten el informe de inspección en la fecha correspondiente el Ayuntamiento debe exigir su realización en un plazo de dos meses. Si este tiempo se vence y los responsables no cumplen con lo establecido la entidad llevará a cabo la Inspección del Edificio a costa de los obligados.
La Inspección Técnica de un edificio solo compete a la comunidad de propietarios. Sin importar si la edificación funciona como centro residencia, de oficinas o fabrica.